Как купить квартиру от застройщика

Приобретением недвижимости из «первых рук» интересуются почти все, кто когда-то задумывался улучшить жилищные условия или инвестировать сбережения.

Принято думать, что такое вариант без истории и сделка прозрачна. Рынок новостроек очень велик, и люди просто теряются среди множества предложений. К тому же вложение своих кровных в проект, который только начинают строить, зачастую сопровождается опасениями. Следует точно знать, как действовать на каждом этапе, какой заполняется документ между сторонами и что вообще проверить.
Стандартная процедура участия в долевом строительстве использовалась 15 лет. Тогда застройщику уплачивались деньги непосредственно покупателями, а те, в свою очередь, имели возможность покупки дешевле, поскольку находилось все на стадии «котлована». Но участились случаи, когда стройка затягивалась, невинные дольщики оказывались обманутыми. Директора компаний просто исчезали с деньгами в неизвестном направлении. В связи с неисчерпаемым потоком судебных разбирательств и исков, благодаря широкой огласке в СМИ и социальных сетях, правительством были внесены поправки в закон в декабре 2018 года, которые вступили в силу с 2019 года. По обновленным правилам, предприниматель, занимающийся созданием объектов недвижимости и организацией соответствующих процессов (девелопер), получит деньги только после приемки дома государственной комиссией. Но договор долевого участия (ДДУ) по-прежнему используются, изменилась сама система расчетов.

Что такое эскроу счет

Удобная и безопасная финансовая система расчета между участниками сделки, при заключении соглашения о долевом участии в строительстве.

На сайте ЦБ РФ предложен список банков-посредников, которые уполномочены реализовывать подобные схемы, их число постоянно меняется. После получения предпринимателем проектного кредитования, именно эта кредитная организация и становится держателем эскроу счета. По каждому ДДУ нужен отдельный эскроу. Открывает покупатель, а расходы за формирование специализированного счета, от 0,7 до 1%, несет продавец. После оформления соответствующих документов и регистрации ДДУ в Росреестре, денежные средства вносятся на аккредитив и находятся там до выполнения всех обязательств, всех участников сделки. Новая финансовая схема защищает приобретателя от банкротства строительных фирм и мошенничества. Поскольку при появлении факторов, препятствующих выполнению обязательств по ДДУ, деньги возвращаются покупателю.

Возникает множество споров, по поводу наложения ограничений судебными приставами. В Гражданском кодексе, теме счетов эскроу отведен целый параграф.

Согласно статье 860.8 пункт 4 ГК «Приостановление операций по счету эскроу, арест или списание денежных средств, находящихся на счете эскроу, по обязательствам депонента перед третьими лицами и по обязательствам бенефициара не допускается».  И как часто говорится «если иное не предусмотрено законом».  Далее приводится содержание ст. 81 ФЗ «Об исполнительном производстве», которая трактуется как исключение из правил указанных в ст. 860.8. Если судебный пристав направляет в банк предписание суда о наложении ареста на денежные средства должника, находящиеся в данном банке, по закону, банки обязаны выполнять эти указания. Однако юристы утверждают, что деньги именно на эскроу счете арестовать нельзя, поскольку они уже отданы за недвижимость, только не переданы по назначению и фактически покупателю не принадлежат, если ДДУ в силе и не расторгнут. Если имеются предписания суда о взыскании штрафов с застройщика, приставы так же не владеют полномочиями взыскивать долги с этих счетов. Это позволяет максимально снизить риски при покупке новостройки. Организация не может забрать деньги, уплаченные по договору ДУ и прекратить стройку. На случай банкротства банка-посредника, в котором хранятся деньги, все средства на эскроу счетах страхуются. Максимально допустимая сумма при этом до 10 млн. рублей. Если работы не будут доведены до конца, все средства будут возвращены физическим лицам.
Юридическое лицо не имеет доступа к этому виду счета, если иные условия не прописаны в договоре долевого участия в строительстве. Настоятельно рекомендуют внимательно ознакомиться, что предлагают на подпись. Прочесть все дополнительные условия, обязательства и сроки. Текст таких документов иногда не понятен человеку без юридического образования. Фирмы работают по своим правилам, хоть и в рамках закона, но документ может быть составлен нарочито запутанно и витиевато. На такую встречу приглашают практикующего юриста по недвижимости.

Этапы приобретения квартиры

Приобретение недвижимого имущества с применением эскроу счета происходит так:

Покупатель выбирает строительную организацию и определенную квартиру. Если юридическое лицо использует современную и безопасную систему расчета это повышает доверие.

Покупатель подписывает договор с банком-посредником на открытии счета, со сроком до 5 лет, имеющим на это разрешение Центрально Банка России. Если по какой-либо причине, гражданин не хочет взаимодействовать с конкретной финансовой организацией, то приходится искать другой вариант для инвестиций.

Стороны заключают договор долевого участия, регистрируют в ЕГРН. После регистрации на счет вносится определенная сумма собственных средств. При использовании ипотечного кредита, зачисляется первоначальный взнос физ. лицом, а оставшуюся сумму доплачивает банк. С февраля 2020 года, постановлением правительства разрешено использовать мат капитал, в качестве первоначального взноса.
Но применение новой финансовой схемы сравняло цены за квадратные метры в строящемся жилье и в сданном доме, так как большинство компаний прибегают к проектному кредитованию, то есть берут кредит под проценты на строительство. Поэтому не всегда выгодно купить жилье на этапе строительства.

Возможность покупки без счетов

В некоторых случаях действуют другие условия, согласно которым, денежные средства доступны до окончания строительных работ. Это возможно, если 10% жилых помещений оформлено по ДДУ и зарегистрировано в Государственном реестре, при этом 30% объема работ выполнено. Эти данные тщательно проверяются.

При застройке социальных объектов, степень готовности должна составлять 15 %. Это относится к возведению школ, детского сада, поликлиники.

Выбор строительной компании

Важнейшим пунктом является определение надежного девелопера. Учитывается репутация, характер деятельности на рынке, возраст фирмы и отзывы. Присутствие подробной и открытой отчетной документации на сайте. Фото отчеты. Ежемесячно и каждый квартал размещение достоверной информации об этапах возведения. Существует список недобросовестных поставщиков услуг и проблемных объектов (ЕРПО). Не стоит забывать, о требовании перечня документации, которая должна присутствовать в свободном доступе на портале компании и в офисе.

Изначально необходимо обратиться к Единому государственному реестру юридических лиц, сокращенно ЕГРЮЛ. Далее на сайте предпринимателя изучаются:

• разрешение на строительство,
• проектная декларация.

Проектная декларация интересна и информативна, там можно найти реквизиты юр лица, данные об объекте, который будет возводиться. Разрешенное использование земельного участка, категория. Вся деятельность строительных компаний совершается в соответствии с Федеральным законодательством.
Можно прибегнуть и к неофициальным источникам. Социальные сети, архивы новостей, «сарафанное» радио. Бывший дольщик, а ныне собственник, расскажет то, чего нет в свободном доступе в интернете.

Ипотека на новостройку

Определяется девелопер. Уточняется в отделе продаж, наименование банка-посредника, через который осуществляется расчет.

Предоставляется пакет документов на выдачу ипотечного кредита. Нужно помнить, что эскроу открывают в той финансовой организации, с которой работает девелопер. Заявка подается с указанием цели приобретения — строящееся жилье. Для таких займов особые условия и предложения. Потребуется удостоверение личности. Справку о доходах запросят, если заемщик не является владельцем зарплатной карты этого банка. Копия трудовой книжки, заверенная отделом кадров. Для тех, кто состоит в браке, необходимо нотариальное согласие супруги или супруга на покупку. Применяя материнский капитал, оформляется нотариальное обязательство о выделении долей членам семьи, после погашения кредита, так как доли детей не кредитуются. Ответ из пенсионного фонда об остатке на сертификате МСК. Пакет по выбранному объекту, ипотечный менеджер, как правило, запрашивает у застройщика. Иногда банки отказываются кредитовать той или иной дом. Служба безопасности получает информацию о судебных исках, арестах и делах о банкротстве быстрей, чем ее можно найти самому в интернете. После проверки и одобрения кредита, назначается дата сделки.

Когда одобрение получено, подписывается ДДУ, с прописанными способами оплаты, характеристиками и сроками. Это можно сделать в филиале банка во время подписания кредитного договора или ранее. В любом случае этот документ нужно предоставить менеджеру до регистрации, ведь пока ипотека не погашена, квартира в залоге у банка и они заинтересованы все проконтролировать.  ДДУ подлежит обязательной гос. регистрации. Этим занимается продавец. Только после государственной регистрации, кредитная сумма поступит на специализированный счет и будет находиться там до сдачи дома. Зарегистрированный договор, с использованием ипотеки, должен быть в 4 экземплярах, два экземпляра участникам сделки, один остается в Едином Государственном реестре и один в банке.

В будущем заем можно рефинансировать в другом банке. Так как каждые полгода внедряются упрощенные программы, и процентные ставки снижаются. А так же воспользоваться жилищной субсидией 450 тыс. р., при рождении третьего ребенка, на погашение займа. Для молодых семей, дополнительно, действует региональное субсидирование.

Закончив стройку, следует получить разрешение государственной комиссии на ввод в эксплуатацию, проще говоря, сдать дом. Получив такое разрешение, отдел продаж формирует письменные уведомления всем участников ДУ и приглашает на подписание акта приема передачи. Данный акт имеет важное юридическое значение и считается одним из оснований для оформления собственности. Не рекомендуется подписывать бумаги вслепую. Стоит провести тщательный осмотр своей площади, за которую уже заплачено, плюс проценты по ипотеке. Соблюдая процедуру при приемке жилого помещения, можно избежать трудностей и неприятных хлопот, связанных с устранением недоработок. Если вовремя не обратить внимания на серьезные моменты, то исправлять придется самостоятельно из своего кармана. Обнаруженные нарушения фиксируются в акте. Тогда устранять их будут по гарантии, либо выплачивать компенсацию.

Как проходит приемка

Осмотр начинается с фасада. Подъезд должен быть в надлежащем виде, лифт в рабочем состоянии. Входная дверь в жилое помещение проверяется на исправность фурнитуры, работоспособность замка, без видимых повреждений. Приобретая жилье в чистовой отделке, межкомнатные двери так же осматриваются на отсутствие дефектов и перекосов. Геометрию комнат смотрят по углам, используя лазерный уровень. Стены проверяют на отсутствие глубоких трещин и выпуклостей. Потолок и пол ровные, без следов подтеков и перепада высот. Стяжка проверяется постукиванием. Таким методом ищут пустоты. В дальнейшем на этих местах появляются трещины.

Оконные блоки соответствуют заявленным характеристикам, установлены по ГОСТу, ровно и не пропускают ветра с улицы. Вентиляционные шахты в свободном доступе, проверяется наличие тяги. Электричество тестируют на отсутствие обрыва цепи. Каждый цоколь и каждая розетка подвергается диагностике. Система водоснабжения и водоотведения, установлена при соблюдении всех требований. Герметична, швы заварены, протечек нет. Приборы учета установлены и опломбированы. При наличии ремонта, некоторые узлы инженерных систем не удается изучить, подобные нюансы в акте осмотра так же прописывается. Обои должны быть наклеены качественно, без видимых швов и пузырей. Ламинат уложен ровно, без вздутий и повреждений. Сантехнические приборы проверяются на работоспособность и отсутствие протеканий в местах резьбы. Все краны легко поворачиваются в нужном направлении, выполняя свои функции.

При выявлении любого дефекта, обязательна фиксация в акте осмотра. Акт о приемке не подписывается до устранения недостатков.

Подписав акт приемки, можно начать оформление прав собственности.

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, только после регистрации права собственности можно назвать себя владельцем.

Комиссия, выдающая разрешение на ввод в эксплуатацию, ставит строение на кадастровый учет и присваивает почтовый адрес. Застройщик отвечает за готовность технической документации в Бюро Технической инвентаризации (БТИ) и за кадастровые паспорта, по каждому жилому помещению. Собственник должен обратиться в МФЦ или задать документы на портале госуслуг. Заполняется заявление на регистрацию.

При себе нужно иметь:

1. Паспорт.
2. Договор долевого участия в строительстве (зарегистрированный ранее).
3. Акт приема передачи.
4. Технический паспорт.
5. Разрешение на ввод в эксплуатацию (не является право устанавливающим, но регистраторы могут запросить).
6. Кредитный договор.
7. Закладная.

При любом способе оформления права, нужно оплатить госпошлину в размере 2000 р. Заплатить надо во время обращения в мфц, через терминал или мобильный сервис, квитанцию с реквизитами выдадут на месте.

После внесения записи в реестр, выдается выписка из ЕГРН, в которой будут прописаны все сведения о недвижимом имуществе и наличие обременения.

В случае использования кредита, после получения выписки из ЕГРН, заемщик обязан предоставить отчет об оценке в свой банк. Оценка недвижимого имущества, при использовании кредитных денег, заказывается только на готовое жилье. Список аккредитованных оценщиков приведен на официальном сайте банка. Стоимость зависит от размера площади, но в пределах разумного.

Каким образом в эту схему вписывается риелтор

Брокеры предоставляют большой выбор вариантов. Знают ответ на вопрос об инфраструктуре и благонадежности застройщика. Владеют информацией об акциях в банках и способах снижения процентной ставки по ипотеке. Всегда знают, куда позвонить, где и что искать. У крупных агентств есть дисконт от строительных организаций. Хорошие скидки и бонусы. Есть квартиры от подрядчика, при этом цена ниже, чем у компании строящей дом. Штат практикующих юристов. При наличии договорных отношений агентства и застройщика, агент имеет вознаграждение непосредственно от продавца. Чем больше метраж проданной квартиры, тем выше бонус. В этом случае комиссия за услуги с частного лица не взимается, даже если агента наняли по подбору. Менеджер отдела продаж строительной компании, при работе с клиентом, старается действовать грамотно, ведь это репутация компании, но защищает при этом интересы работодателя. Опытный и честный риелтор, так же ценит репутацию и работает в интересах своего клиента, конечно не бесплатно. В крупных городах, вознаграждение брокера исчисляется в процентах.