Налог с продажи недвижимости

В тех случаях, когда гражданин решает продать жилье, государство относит полученные с продажи деньги к доходу. Стандартная ставка при уплате налогов — 13% от реализуемой недвижимости. Однако уплата налога на продаваемые квартиры и дома происходит не всегда. Продавцам важно понимать все тонкости правоотношений, возникающих при продаже жилых объектов, чтобы понимать свои права и обязанности.

В каких случаях уплачивается налог

Государство определяет, что человек, владеющий имуществом на протяжении определенного срока, освобождается от уплаты налога. Его длительность может быть 3 года или 5 лет. Это зависит от года получения жилья и места проживания. Так, например, в Республике Алтай этот показатель устанавливается на уровне в 3 года. После этого налог не уплачивается. Однако в других регионах длительность владения зависит от даты, когда гражданин приобрел жилье, получил его в качестве наследства, подарка и пр.

Человек, получивший жилой объект после 2016 года, должен владеть им не менее 5 лет. Однако для этого условия действует ряд исключений. Сокращение периода до 3 лет бывает, когда дом или участок:

• переходит по наследству;
• приобретается у члена семьи;
• передается на основании договора пожизненного содержания, представляющим собой одну из разновидностей ренты.

Когда объект попадает под эти правила, необязательно ждать 5 лет. Главное иметь соответствующие документы, подтверждающие его происхождение.

Если жилье было получено до этого, длительность владения, после которой гражданин освобождается от обязательств, составляет 3 года. Такое правило применяется ко всем объектам, независимо от их происхождения.

Кроме того, с 2019 года в силу вступил закон, согласно которому нерезиденты РФ, имеющие собственность, после 5 лет могут не платить налог с продажи квартиры. Ранее лица, имеющие статус нерезидентов, платили 30% налога с продажи вне зависимости от владения. Теперь, по закону, все уравниваются в правах. По прошествии определенного времени обе стороны освобождаются от налоговых обязательств. В первую очередь учитывается место, где происходят налоговые отчисления.

С какого момента устанавливается владение имуществом

Согласно положениям, закрепленным на законодательном уровне, срок исчисляется с официального обретения права собственности. В ситуациях, если жилье приобреталось до отмены свидетельства о госрегистрации, этот срок указывался в документе. Когда свидетельства у человека нет, возникновение права можно отследить с помощью получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости. Также собственник может воспользоваться официальным сайтом Росреестра, чтобы посмотреть информацию по объекту. Для этого нужно проверить раздел «Права и ограничения».

Правило по установлению срока работает для недвижимости, которая была приобретена самостоятельно, получена по договору долевого участия или по договору дарения. Однако из этого правила есть несколько исключений, действующих в определенных случаях. Так, при продаже недвижимости исключением становятся объекты, которые:

1. Были переданы в качестве наследства. Переход в собственность отсчитывается с момента оформления наследственного дела. Это происходит в момент смерти завещателя, отдающего наследство.
2. Перешли в собственность в судебном порядке. Срок исчисляется со дня вступления в силу судебного решения.
3. Были приватизированы. Этот пункт также имеет несколько нюансов, связанных с проведением приватизации. Если она произошла после 1 января 1998 года, отсчет начинается с момента регистрации прав собственника. Если приватизация проводилась до этой даты, момент владения собственностью прописывается в договоре передачи.
4. Передались посредством жилищно-строительного кооператива. Отсчет начинается при выполнении нескольких условий. Для подтверждения права собственности необходимо поставить подпись в акте приема-передачи, подготовленном для объекта недвижимости. Помимо этого паевой взнос должен быть полностью выплачен.
5. Приобретались по долям. Срок для этой недвижимости начинается с момента приобретения первой доли.

В каждом из указанных случаев действуют собственные правила относительно начала момента владения недвижимостью. Однако в остальном они подчиняются общим законам, касающимся уплаты налоговых сборов. Это положение касается квартиры, дома, земельного участка и пр.

Налог с продажи исчисляется отдельно для жилья, полученного в Москве по закону о реновации. Для таких жилых объектов длительность владения жильем учитывает время нахождения в собственности прежней квартиры.

Сколько нужно платить

В соответствии с Налоговым кодексом, НДФЛ в момент реализации дома, квартиры и прочих объектов недвижимости составляет 13%. Ставка актуальна для всех физических лиц, имеющих статус налоговых резидентов Российской Федерации. К их числу относятся лица, проживающие на территории страны не меньше 183 дней из 365. Для лиц, имеющих статус нерезидента, ставка составляет 30%.

В число налоговых резидентов также входят иностранные граждане, люди, не имеющие гражданства. Этот статус не обусловлен наличием российского гражданства. При этом в момент продажи резидентство необходимо подтвердить. В свою очередь, нерезидентом может стать гражданин России, не проживающий в РФ установленное время. Ему предстоит оплачивать 30% с вырученных средств.

Способ проведения расчетов

В наиболее простой схеме подсчета из стоимости жилья нужно вычесть расходы, связанные с его покупкой. От сложившейся суммы уплачивается 13% или 30% соответственно. Показатель стоимости устанавливается в каждых случаях индивидуально. Когда жилой объект оказался в собственности до 1 января 2016 года, дополнительных правил не предусматривается. Подсчет происходит на основании суммы в договоре за исключением проводимого налогового вычета.

Для жилья, приобретенного после указанного срока, действуют новые условия. У них сумма отчислений обусловлена кадастровой стоимостью. Она обычно отличается от рыночной в большую или меньшую пользу и устанавливается государством самостоятельно. Для проверки показателя существуют официальные порталы Росреестра, МФЦ, Госуслуг.

Провести подсчеты по актуальным правилам необходимо следующим образом:

1. Проверить кадастровую стоимость на 1 января года, в который состоялась продажа.
2. Если рыночная стоимость, отмеченная в договоре купли-продажи, составляет менее 70% от определенной государством цены, налог отсчитывается от 70%. Когда стоимость составляет более 70%, налог оплачивается от рыночной цены в договоре.

Рассчитать необходимый показатель возможно с помощью примера. Гражданин в октябре 2016 года получает в подарок квартиру в Санкт-Петербурге. В мае 2017 года человек решает ее продать. Кадастровая стоимость объекта на 1 января 2017 года составляет 7 млн руб, 70% составляют 4,9 млн рублей. Если продажа будет по стоимости в 4 миллиона рублей, налогообложение будет касаться 4,9 млн. Однако к получившемуся числу применяется вычет.

Способы уменьшения налоговых обязательств

Конечный показатель, сформированный в системе налогообложения, уменьшается с помощью двух способов. Во-первых, для этого можно использовать вычет в 1 миллион рублей, во-вторых, можно произвести вычет, формируемый из расходов на покупку. Допускается использование только одного метода, который собственник выбирает по своему желанию.

Процедур проведения вычета

Вычет в один миллион продавец квартиры может использовать даже в том случае, если он не тратился для приобретения жилья. Из суммы налога вычитается миллион рублей. Итоговые подсчеты налоговых обязательств формируются на основании получившегося числа.

Применение подобной процедуры проводится не больше раза в год. Если на протяжении года продается несколько объектов, можно применить процедуру вычета для каждого или использовать ее для одной сделки.

Налоговый вычет, совершаемый при продаже доли

Случай, когда собственники реализуют объект по единому договору, это предполагает использование миллиона для вычета на всех продавцов. При этом он делится в соответствии с их пропорциями и долями. Если квартира реализуется по разным договорам, все собственники могут использовать право на собственный вычет.

Расходы на приобретение

Когда жилье стоит более одного миллиона, собственнику выгоднее использовать другой способ — произвести вычет из стоимости на основании имеющихся расходов. Они формируются, если:

• квартира приобреталась самостоятельно, расходами называется первый взнос, кредит, ипотека;
• собственник построил или продал дом, к статье расходов будут относиться затраты на стройку, кредитные средства.

Если в момент уменьшения цены объекта недвижимости на вычет в размере 1 миллиона, итоговая сумма получается отрицательной или нулевой, собственник освобождается от уплаты налогов.

Формирование налога в случаях с договором долевого участия

Оплата происходит по стандартной процедуре, а сама ставка составляет 13%. Доступно проведение вычета: из стоимости уступки прав по договору вычитаются расходы продавца. В этот показатель входит и уплаченный кредит. Период, в котором исчисляется владение, не учитывается: до постройки жилья человек не обладает недвижимостью. Поэтому даже в случаях, когда строительство затягивается на несколько лет, в момент продажи по ДДУ, налог также уплачивается.

Стоит ли занижать официальную стоимость

Случается, что покупка проходит не по реальной рыночной стоимости, чтобы все участники могли не уплачивать положенные налоги. Однако это решение часто неоправданно, что обусловлено следующими причинами:

1. Есть вероятность, что уплачивать налог не придется. Для проверки этой необходимости, нужно посмотреть срок владения жильем. Лучше подождать непродолжительное время, договориться о переносе сделки, чем занижать цену в договоре.
2. Налог меньше, чем потенциальные риски. Вычет дает возможность значительно уменьшить проводимую оплату. А договоренности относительно последующей неофициальной оплаты несет значительный риск, так как покупатель может не выплатить полную стоимость.
3. Снижение цены выглядит подозрительно. Сформировать договоренность с покупателем на основании заниженной стоимости получится не всегда. Кроме того, не каждый захочет приобретать жилье, часть оформления которого происходит неофициально.
4. При получении ипотеки банк может отказать. Когда покупатель берет ипотечный кредит на покупку, при заниженной стоимости жилья ипотечник может получить отказ. Учитывая, что большинство сделок купли-продажи заключается с использованием ипотеки, это может стать значительной проблемой.

Некоторые участники рыночных отношений предпочитают оформлять передачу оставшейся суммы с помощью дополнительного соглашения, не учитываемого в основном договоре. Основанием для его заключения становится передача «отделимых улучшений». Однако такое соглашение также облагается налогом, поэтому не является выходом, помогающим уйти от обязательств.

Заключение

Таким образом, налоговые обязательства формируются индивидуально для каждого жилого объекта. Уплата налогов при продаже зависит от многих факторов: период владения, регион нахождения, обстоятельства, в которых было получено жилье, наличие статуса налогового резидента РФ. Совокупность этих моментов влияет на конечные налоговые отчисления и доступные пути, по которым можно уменьшить размер производимых выплат.