Жить в России интересно, но непросто. Пока правящие верхи убеждают народ, что страна не только встала с колен, но и без ущерба для экономики может показать средний палец всему остальному цивилизованному миру, наши граждане постепенно догадываются, что одними духовными скрепами сыт не будешь и ищут способы альтернативного заработка. До недавнего времени неплохим способом подрубить лишнюю копейку были инвестиции в недвижимость: купил квартиру, подождал немного и продал дороже. Но государство сделки с недвижимостью с целью личного обогащения называет спекуляцией и борется с данным явлением, вводя, например, налоговые изменения при продаже квартиры. О них и пойдет речь далее.
Налог с продажи квартиры в 2016 году: суть изменений
Для начала напомним, что по уже существующим до нынешнего года правилам платить НДФЛ нужно, только если производится продажа квартиры до 3 лет владения ею. Избежать печальной участи уплаты налога или хотя бы снизить его размер можно двумя способами. При документально зафиксированных тратах на квартиру более 1 млн. рублей используется метод, именуемый «доход минус расходы». Если жилье досталось «на халяву», то применяется налоговый вычет.
Данные правила по-прежнему действуют для квартир, приобретенных до конца 2015 года. Подробнее о них можно почитать в нашей прошлой статье. Налоговые изменения при продаже квартиры, приобретенной с января 2016 года, заключаются в следующем:
- Срок владения жильем, при котором сделка по его продаже не облагается налогом на доходы физических лиц, увеличился с 3 до 5 лет.
- При снижении суммы налога или ухода от его выплаты теперь учитывается не цена, указанная в договоре купли-продажи, а кадастровая стоимость жилья на текущий год.
Кроме того, раньше, чтобы хорошенько снизить налог с продажи квартиры, вы могли указать в договоре купли-продажи сумму меньше ее действительной стоимости. При этом остаток настоящей цены получали на руки.
Разумеется, подобные операции шли вразрез с принятым законодательством, но поскольку отследить их довольно трудно, пользовались популярностью.
Теперь же нет никакого смысла указывать в договоре продажи всерьез заниженную цену жилья, ибо в случае, если она будет меньше 70% кадастровой стоимости на момент совершения сделки, то налог на продажу квартиры с 2016 года будет высчитываться именно с этих 70%, а не с разницы в цене.
Смотрим пример:
В 2014 году вы купили квартиру, которая по документам стоила 3 млн. рублей, а 2016 году внезапно решили ее продать уже за 3,5 млн., при этом кадастровая стоимость на момент продажи составляет 6,6 млн. рублей. История умалчивает о том, сколько составляет ваш реальный доход от сделки, но по все тем же документам он равен всего 500 000, с которого вы платите налог:
- 3 500 000 — 3 000 000 = 500 000 (облагаемый налогом доход);
- 500 000 х 0,13 (ставка НДФЛ) = 65 000 (подоходный налог по старым правилам).
Нынче, при всех тех же условиях, ваш налог будет больше. А именно:
- 6 600 000 х 0,7 = 4 620 000 (70% кадастровой стоимости жилья);
- 3 500 000 (продажная стоимость) < 4 620 000 (70% кадастровой стоимости);
- 4 620 000 — 3 000 000 = 1 620 000 (облагаемый налогом доход);
- 1 620 000 х 0,13 = 210 000 (подоходный налог по новым правилам).
С помощью этих налоговых изменений при продаже квартиры государственные мужи рассчитывают существенно снизить количество «серых» сделок с недвижимостью, когда в договоре купли-продажи прописана лишь часть суммы для уплаты налога, а остальные деньги продавец получает отдельно и без необходимости делиться с государством.
С одной стороны, оно, может, и правильно, с другой же — ставит палки в колеса тем, кто на самом деле вынужден обстоятельствами срочно продавать жилье ниже его кадастровой стоимости, которая, кстати, могла и подрасти с момента покупки, не стоит забывать про инфляцию, дамы и господа.
Кого не коснутся налоговые изменения при продаже квартиры
В завершение статьи немного подсластим пилюлю.
Во-первых, субъекты РФ могут сами решать, следовать ли новым правилам или вовсе до нуля понизить срок владения продаваемой недвижимости для определенных категорий граждан. Этот момент следует уточнять в соответствующих ведомствах или у риэлторов.
Во-вторых, в некоторых случаях налогооблагаемый срок владения продажной жилой недвижимости остается прежним — 3 года. Избавиться от жилья не дожидаясь пятилетнего срока владения можно, если:
- вы получили его в наследство;
- на вас отписали дарственную;
- вы его приватизировали;
- оформляется договор пожизненного содержания с иждивенцем.
