Подоходный налог с продажи жилья до 3-х лет

Продажа квартиры до 3 лет: что это значит

В объявлении о продаже квартиры вы увидели уточнение «до 3 лет» или «более 3 лет», но не понимаете, что означает загадочная маркировка? Сейчас разберемся.

Дело в том, что по закону продавец квартиры должен поделиться с государством частью полученной суммы в виде налога с продажи этого жилья.

Почему взимается налог с продажи квартир до 3 лет

Доблестные законотворцы данный побор оправдывают ничем иным, как заботой о гражданах, которая в данном случае заключается в борьбе с жадными спекулянтами, готовыми покупать недвижимость подешевле и перепродавать их подороже хоть каждый день. С одной стороны, спасибо им большое. С другой — немножко обидно, разные ведь могут причины продажи только что купленного жилья:

• срочно понадобились деньги;
• прямо под окном неожиданно проложили транспортную магистраль;
• по ночам появляется призрак дедушки предыдущего владельца и т. п.

Платить ли налог с продажи квартиры, полученной в наследство

Аналогичные неприятности с уплатой налога, если осуществляется продажа квартиры до 3 лет, могут произойти не только с передумавшим покупателем, но и с наследником, если он вдруг решит монетизировать бабулину «двушку», являясь ее владельцем по завещанию менее означенного выше срока.

Как определить срок владения квартирой?

Следует знать, что трехлетний срок владения отсчитываются не строго с нового года, а с любого первого числа, лишь бы это были 36 месяцев подряд. И вот как это делается:

Для приобретенной квартиры

Если вы продаете купленное вами жилье, то трехлетний срок отсчитывается с момента выдачи вам Свидетельства о праве собственности.

Для унаследованной квартиры

А в случае, если жилая недвижимость вам досталась по завещанию, началом отсчета следует считать дату смерти вашего наследодателя.

Платить ли налог с продажи квартиры или можно этого избежать

С законом не поспоришь, платить налог придется. Но, есть и ложка меда в бочке дегтя: сумму налога с продажи жилья можно уменьшить, а то и вовсе не платить его. Существует два способа:

1. Получить налоговый вычет.
2. Уменьшить доход на расходы.

В первом случае, речь идет о том, что при продаже квартиры, которой вы владеете менее 3 лет, можно уменьшить сумму, облагаемую НДФЛ (13%) с помощью вычета в 1 млн. рублей (установленный тариф на продажу недвижимости). Если же стоимость квартиры по договору купли-продажи равна или даже меньше вычета, то налог можно не платить вообще.

Ситуация первая:

Вы продаете квартиру за 2,5 млн. рублей:

1. 2 500 000 (стоимость квартиры) – 1 000 000 (налоговый вычет) = 1 500 000 (облагаемый налогом доход).
2. 1 500 000 х 0,13 (ставка НДФЛ) = 195 000 (сумма подоходного налога).

Ситуация вторая:

Вы продаете квартиру за 1 млн. рублей:

• 1 000 000 – 1 000 000 = 0 (дохода нет);
• Налог платить не нужно, как и в случае, если продажная цена жилья еще ниже.

По нынешним расценкам приличное жилье дешевле миллиона целковых попадается не часто, поэтому данный способ, в основном, используется для уменьшения налога с продажи жилья, полученного в собственность без затрат со стороны нынешнего владельца: по наследству — от того самого деда, чей призрак нам являлся в самом начале статьи, или в результате дарения, например, родителями на свадьбу или просто за хорошее поведение.

Он подразумевает, что при продаже жилья, коим вы владеете до 3 лет, облагаемый налогом доход можно уменьшить на сумму связанных с этим жильем расходов, включая проведенные в нем строительные или отделочные работы. Расходы обязательно должны быть документально подтверждены: договором купли-продажи, либо заверенными сметами и чеками. Если же выставленная вами продажная цена почему-то ниже подтвержденных расходов или хотя бы равна им, то налог, опять же, можно не платить.

Ситуация третья:

Вы купили квартиру на этапе строительства за 2 млн. рублей, что прописано в договоре. После сдачи дома, но меньше, чем через 3 года владения продаете ее уже за 3,7 млн. рублей, разница между этими суммами и будет облагаться налогом на доходы физических лиц:

1. 3 700 000 – 2 000 000 = 1 700 000 (доход с вычетом расходов).
2. 1 700 000 х 0,13 (ставка НДФЛ) = 221 000 (сумма подоходного налога).

Ситуация четвертая:

Вы совсем не платите подоходный налог, если продаете жилье, чьим владельцем являетесь не более 3 лет, за те же, допустим, 4 млн. рублей, которые некогда сами уплатили при его покупке.

Можно ли использовать оба способа сразу

К сожалению, нет. Попытка одновременного использования обоих способов сократить или не платить налог с продажи жилой недвижимости является незаконной. Государство жадность не поощряет.

Важное уточнение

Описанные условия и примеры касаются только того жилья, которое было приобретено или получено в наследство до 1 января 2016 года. Все, что касается продажи жилья, купленного после этой даты читайте здесь.